La amortización es la forma en que se paga una hipoteca de tasa fija: cada pago mensual es igual, pero los primeros pagos son sobre todo intereses y los últimos sobre todo capital. La tabla que muestra esa división pago por pago se llama tabla de amortización. Los pagos adicionales a capital la acortan y reducen el total de intereses.
La amortización explica por qué los compradores acumulan poco valor neto en los primeros años, por qué un préstamo a 15 años ahorra tantos intereses y por qué un recálculo baja el pago. Cuando un comprador pregunta «¿por qué va tan poco a capital?», esta es la respuesta, y abre la conversación sobre pagos adicionales y plazos.
Ejemplo: en un préstamo de $382,500 al 6.75% a 30 años, el primer pago de unos $2,481 incluye cerca de $2,152 de intereses y $329 de capital. Para el año 20, más de la mitad de cada pago va a capital.
Porque los intereses se cobran sobre el saldo pendiente, que es más alto al principio. A medida que baja el saldo, la parte de intereses se reduce y la de capital crece, aunque el pago sea el mismo.
Los pagos adicionales a capital reducen el saldo más rápido, lo que acorta el plazo y recorta el total de intereses. El pago obligatorio sigue igual, salvo que se recalcule o se refinancie el préstamo.
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